Tu t’es installé à l’étranger, mais tu conserves un appartement mis en location à Lyon, un studio à Paris ou une maison familiale dans le Sud. Garder un bien immobilier en France depuis l’étranger est tout à fait possible — mais, en matière de fiscalité expatrié, cela implique des obligations fiscales précises, souvent méconnues, que beaucoup d’expatriés découvrent au mauvais moment.
La fiscalité des non-résidents en France suit des règles spécifiques, distinctes de celles qui s’appliquent aux résidents. Comprendre ces règles te permet d’éviter les mauvaises surprises et de gérer ton patrimoine de façon sereine, où que tu vives.
Fiscalité expatrié | Gérer son patrimoine immobilier en France
Temps de lecture : ~9 min
- Résumé en bref
- Résidence fiscale : le point de départ de tout
- Quels revenus immobiliers restent imposables en France ?
- Conventions fiscales : comment éviter la double imposition
- Obligations déclaratives : ce que tu dois faire en pratique
- Taux d’imposition et prélèvements sociaux pour les non-résidents
- Exit tax : anticiper son départ quand on détient des participations
- SCI et non-résidents : ce qu’il faut savoir
- Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine
- Maîtriser sa fiscalité d’expatrié pour gérer son patrimoine sereinement
- Questions fréquentes
Résumé en bref
- Résidence fiscale : le critère qui détermine si tu es imposé en France sur tes revenus mondiaux ou uniquement sur tes revenus français.
- Revenus imposables en France : les loyers, plus-values et autres revenus de source française restent taxés en France même après ton départ.
- Conventions fiscales : elles permettent d’éviter la double imposition entre la France et ton pays de résidence.
- Obligations déclaratives : des formulaires spécifiques s’appliquent à l’année du départ et aux années suivantes.
- Taux d’imposition et prélèvements sociaux : des règles particulières s’appliquent aux non-résidents, avec un taux minimum d’imposition à connaître.
- Exit tax : un dispositif à anticiper si tu détenais des participations importantes au moment de ton départ.
- SCI et non-résidents : la SCI reste utilisable, mais avec des implications fiscales propres à la situation de non-résident.
Résidence fiscale : le point de départ de tout
Les critères de résidence fiscale
Avant de parler d’imposition, il faut poser une question simple : es-tu encore considéré comme résident fiscal français ? C’est ce critère qui détermine tout. Si ton domicile fiscal est en France, tu es imposé sur l’ensemble de tes revenus, quelle que soit leur origine dans le monde. Si ton domicile fiscal est à l’étranger, tu n’es imposé en France que sur tes revenus de source française.
Selon la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et les critères du Code général des impôts (CGI), tu es considéré comme domicilié fiscalement en France si l’un des éléments suivants s’applique à ta situation :
Ton foyer d’habitation habituel est en France, ton centre des intérêts économiques est en France, ou tu exerces en France une activité professionnelle principale. Ces critères sont alternatifs : il suffit qu’un seul soit rempli pour que la France te considère comme résident fiscal.
Lorsque tu t’installes durablement à l’étranger — avec ta famille, ton emploi et tes comptes bancaires dans le pays d’accueil — tu perds en général la qualité de résident fiscal français. Tu deviens alors non-résident fiscal, et seuls tes revenus de source française restent dans le champ de l’impôt français.
Quels revenus immobiliers restent imposables en France ?
Revenus immobiliers des non-résidents
En tant que non-résident, la France conserve le droit d’imposer les revenus qui trouvent leur source sur son territoire. Pour un expatrié propriétaire d’un bien immobilier en France, cela concerne principalement les revenus fonciers issus de la location de ce bien. Ces loyers perçus en France restent imposables en France, même si tu vis à Tokyo, Dubaï ou Montréal.
Les plus-values immobilières réalisées lors de la vente d’un bien situé en France sont également imposables en France pour un non-résident. Le taux applicable est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s’appliquent progressivement, ce qui peut réduire significativement la base imposable selon le nombre d’années de détention du bien.
D’autres revenus de source française peuvent rester dans le champ de l’imposition française : dividendes versés par une société française, pensions de retraite versées par un organisme français, ou revenus d’une activité exercée en France. Chaque catégorie obéit à ses propres règles, parfois modifiées par les conventions fiscales internationales.
Conventions fiscales : comment éviter la double imposition
Éviter la double imposition
Le risque principal pour un expatrié est de se retrouver imposé deux fois sur les mêmes revenus : une première fois en France au titre de la source, une deuxième fois dans le pays de résidence au titre de la résidence mondiale. C’est ce qu’on appelle la double imposition.
Pour y remédier, la France a signé des conventions fiscales bilatérales avec la plupart des pays du monde. Ces conventions de non-double imposition, largement inspirées du modèle de l’OCDE, définissent quel État a le droit d’imposer chaque catégorie de revenu, et dans quelle mesure l’autre État doit accorder un crédit d’impôt ou une exonération conventionnelle.
Concrètement, si tu vis en Allemagne et que tu perçois des loyers d’un appartement parisien, la convention fiscale franco-allemande détermine comment ces revenus sont traités dans chacun des deux pays. En général, les revenus fonciers sont imposables dans l’État où le bien est situé — c’est-à-dire la France. Mais le pays de résidence peut aussi les prendre en compte pour calculer son taux d’imposition global, avant d’accorder un crédit d’impôt équivalent à l’impôt payé en France.
Chaque convention est différente. Il est donc indispensable de consulter la convention applicable entre la France et ton pays de résidence avant de tirer des conclusions sur ta situation.
Obligations déclaratives : ce que tu dois faire en pratique
Déclarations fiscales des non-résidents
L’année de ton départ à l’étranger, tu as une obligation déclarative double. Tu dois déclarer tes revenus perçus entre le 1er janvier et la date de ton transfert de domicile fiscal, comme tout résident français. Puis tu dois déclarer séparément les revenus de source française perçus après ton départ, en tant que non-résident.
Pour cette seconde période, le formulaire à utiliser est la déclaration 2042-NR, spécifiquement conçue pour les non-résidents ayant des revenus de source française. Si tu perçois des revenus étrangers qui restent imposables en France dans le cadre d’une convention, la déclaration 2047 peut également être nécessaire.
Les années suivantes, tant que tu conserves ton bien locatif en France, tu dois continuer à déposer une déclaration fiscale en France pour tes revenus fonciers. Le centre compétent pour les non-résidents est le Centre des impôts des non-résidents (CINR), rattaché à la DGFiP. Toutes les informations pratiques sont disponibles sur impots.gouv.fr.
Bon à savoir — Les non-résidents qui perçoivent des revenus fonciers en France peuvent opter pour le régime réel ou le régime micro-foncier selon le montant des loyers perçus, à l’identique des résidents. Le choix du régime peut avoir un impact significatif sur le montant d’impôt effectivement dû.
Taux d’imposition et prélèvements sociaux pour les non-résidents
La fiscalité des non-résidents en France présente quelques spécificités importantes. Un taux minimum d’imposition s’applique aux revenus de source française des non-résidents. Ce taux, fixé par le CGI, peut être écarté si le contribuable démontre que son taux moyen d’imposition en France, calculé sur l’ensemble de ses revenus mondiaux, serait inférieur à ce minimum.
Les prélèvements sociaux constituent un autre point de vigilance. Les revenus fonciers et plus-values immobilières de source française sont soumis à des prélèvements sociaux, mais leur taux et leur applicabilité dépendent de la situation du non-résident, notamment de son affiliation à un régime de sécurité sociale européen. Les ressortissants de l’Espace économique européen affiliés à un régime de sécurité sociale dans un autre État membre bénéficient d’un traitement différencié depuis plusieurs décisions de justice importantes.
Le tableau ci-dessous synthétise les principales différences de traitement fiscal entre un résident et un non-résident sur les revenus immobiliers français.
| Critère | Résident fiscal français | Non-résident fiscal |
|---|---|---|
| Revenus imposables en France | Revenus mondiaux | Revenus de source française uniquement |
| Revenus fonciers français | Imposables au barème progressif | Imposables au barème, avec taux minimum |
| Plus-values immobilières | 19 % + prélèvements sociaux + abattements | 19 % + prélèvements sociaux + abattements (selon convention) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur revenus fonciers | Variable selon pays de résidence et affiliation sociale |
| Formulaire de déclaration | 2042 + 2044 pour les revenus fonciers | 2042-NR + 2044 pour les revenus fonciers |
| Centre des impôts compétent | Centre local selon domicile | Centre des impôts des non-résidents (CINR) |
Exit tax : anticiper son départ quand on détient des participations
L’exit tax est un dispositif fiscal prévu à l’article 167 bis du CGI. Il s’applique aux contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France et qui détiennent, au moment de ce transfert, des participations significatives dans des sociétés françaises ou étrangères. Concrètement, si tu détenais plus de 50 % du capital d’une société ou si la valeur de tes participations dépassait un certain seuil, tu pouvais être soumis à une imposition sur les plus-values latentes au moment de ton départ.
Ce dispositif ne concerne pas directement la détention d’un bien immobilier en direct, mais il peut concerner les associés d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ou les détenteurs de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Si tu te trouves dans cette situation, il est important d’anticiper ce point avant de procéder à ton transfert de domicile fiscal.
Important — L’exit tax peut faire l’objet d’un sursis de paiement dans certaines conditions, notamment lors d’un transfert vers un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen. Les modalités exactes dépendent de ta situation et doivent être vérifiées avec un conseiller spécialisé avant tout départ.
SCI et non-résidents : ce qu’il faut savoir
Détenir un bien immobilier en France via une SCI familiale est une solution que certains expatriés envisagent, notamment pour faciliter la transmission ou organiser la gestion du bien à distance. C’est tout à fait possible pour un non-résident, mais quelques points méritent attention.
Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, les associés non-résidents sont imposés en France sur leur quote-part de revenus fonciers, comme s’ils détenaient le bien en direct. Si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, les règles changent : les bénéfices sont imposés au niveau de la société, et les distributions aux associés non-résidents peuvent être soumises à une retenue à la source ou à un prélèvement forfaitaire selon la convention applicable.
La SCI peut également être un outil de transmission du patrimoine, notamment via le démembrement de propriété, qui permet d’organiser la transmission des parts à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Ces stratégies restent accessibles aux non-résidents, mais leur mise en place demande une analyse précise de la situation fiscale dans les deux pays concernés.
Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine
La fiscalité expatrié est un sujet à la croisée de plusieurs disciplines : droit fiscal français, conventions internationales, droit des sociétés, stratégie patrimoniale. Les règles varient selon le pays de résidence, la nature des revenus, la structure de détention et les objectifs personnels. Aucun article, aussi complet soit-il, ne peut remplacer une analyse de ta situation personnelle.
Chez Lahlou, nous accompagnons des cadres, dirigeants et professions libérales qui ont des intérêts patrimoniaux en France et souhaitent les gérer de façon cohérente depuis l’étranger. Nous réalisons des bilans patrimoniaux complets qui intègrent la dimension fiscale internationale, la structuration des actifs immobiliers et la préparation de la retraite ou de la transmission.
Si tu veux faire le point sur ta situation, tu peux consulter notre page de contact ou utiliser notre simulateur patrimonial disponible sur le site.
Maîtriser sa fiscalité d’expatrié pour gérer son patrimoine sereinement
Gérer son patrimoine immobilier en France depuis l’étranger est tout à fait réalisable, à condition de maîtriser les règles qui s’appliquent à ta situation de non-résident. La résidence fiscale, les revenus de source française, les conventions bilatérales, les formulaires déclaratifs et les dispositifs spécifiques comme l’exit tax ou la SCI forment un ensemble cohérent qu’il vaut mieux comprendre avant de prendre des décisions.
Une bonne stratégie patrimoniale immobilière pour un expatrié commence toujours par une lecture claire de sa situation fiscale des deux côtés de la frontière.
FAQ – Questions fréquentes
Suis-je obligé de déclarer mes revenus fonciers français si je vis à l’étranger ?
Oui. Même si tu n’es plus résident fiscal français, les revenus fonciers issus d’un bien situé en France restent imposables en France. Tu dois déposer chaque année une déclaration auprès du Centre des impôts des non-résidents (CINR), en utilisant notamment le formulaire 2042-NR et le formulaire 2044 pour le détail des revenus fonciers.
Puis-je vendre mon bien immobilier en France depuis l’étranger sans payer d’impôt en France ?
Pas automatiquement. La plus-value réalisée sur la vente d’un bien situé en France est en principe imposable en France, même pour un non-résident. Le taux de base est de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s’appliquent, mais ils ne permettent une exonération totale qu’après un certain nombre d’années de détention. La convention fiscale avec ton pays de résidence peut également modifier les règles applicables.
Comment savoir si une convention fiscale existe entre la France et mon pays de résidence ?
La liste complète des conventions fiscales signées par la France est disponible sur le site de la DGFiP, impots.gouv.fr. Il suffit de rechercher le pays concerné pour accéder au texte de la convention et aux commentaires officiels. En cas de doute sur l’interprétation, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal spécialisé en fiscalité internationale.
Que se passe-t-il si je reviens m’installer en France après plusieurs années à l’étranger ?
Si tu as été fiscalement domicilié à l’étranger pendant au moins cinq années consécutives avant ton retour, tu peux bénéficier du régime des impatriés prévu par le CGI. Ce régime offre des avantages fiscaux temporaires sur certaines catégories de revenus, notamment les revenus de source étrangère perçus pendant la période d’impatriation. Les conditions et modalités sont précisées sur impots.gouv.fr.
Est-ce qu’une SCI me permet d’éviter l’impôt en France sur mes revenus locatifs en tant que non-résident ?
Non. La SCI soumise à l’impôt sur le revenu est fiscalement transparente : les revenus fonciers remontent directement aux associés, qui restent imposables en France sur leur quote-part. La SCI à l’impôt sur les sociétés modifie la structure d’imposition mais ne supprime pas l’imposition française. Elle peut en revanche offrir des avantages en matière de transmission ou de gestion, à évaluer selon ta situation globale.
J’analyse votre situation et vous propose une stratégie sur mesure, gratuitement et sans engagement.
