Décès du propriétaire d'un logement loué : que deviennent le bail et les loyers ?

Le propriétaire d'un appartement loué décède. Son locataire doit-il partir ? Les héritiers peuvent-ils lui demander de verser le prochain loyer sur un autre compte ? Avant de parler de vente ou de fiscalité, il faut répondre à ces deux questions.

Le décès du bailleur ne met pas fin au bail. Le locataire conserve son logement dans les conditions prévues par le contrat. Les personnes qui recueillent le bien reprennent la gestion locative, mais leur identité et leurs droits doivent être établis : conjoint survivant, héritiers, usufruitier ou société propriétaire ne sont pas interchangeables. Cette étape se règle avec le notaire lorsque la succession comprend un immeuble.

Cet article concerne le décès du propriétaire bailleur, pas celui du locataire. Il décrit le cas d'un logement loué en France ; un bail commercial, une SCI ou un démembrement demandent une analyse propre au dossier.

Le bail continue : le locataire n'a pas à signer un nouveau contrat

L'article 1742 du Code civil prévoit que la mort du bailleur ne résout pas le contrat de location. Le loyer, les charges et les autres clauses du bail continuent donc de servir de point de départ. Le décès ne donne pas, à lui seul, le droit de reprendre immédiatement le logement ou de modifier le loyer.

Dans les premiers jours, le plus utile consiste à retrouver le bail, les dernières quittances, le dépôt de garantie, les coordonnées du locataire et, s'il y en a une, la convention de gestion avec l'agence. Ces documents évitent de réclamer au locataire une démarche inutile ou contradictoire.

La question change si le locataire est décédé. Pour un bail d'habitation soumis à la loi de 1989, l'article 14 prévoit, selon la situation des proches, le transfert du bail ou sa résiliation. Il ne faut pas appliquer à cette situation les étapes ci-dessous.

Qui reçoit les loyers après le décès ?

Il faut d'abord établir qui détient les droits sur le logement. Si plusieurs héritiers recueillent le bien avec des droits de même nature, ils se trouvent généralement en indivision jusqu'au partage. Service-Public précise que chaque indivisaire a droit aux bénéfices du bien indivis et en supporte les pertes selon sa quote-part. Les héritiers peuvent désigner l'un d'eux, ou un tiers, pour assurer la gestion et rendre compte aux autres.

Cela ne signifie pas que chaque héritier doit envoyer son propre RIB au locataire. Une consigne de paiement unique, vérifiée et écrite, est plus lisible pour lui. Si une agence encaisse déjà les loyers, les héritiers doivent d'abord vérifier son mandat et lui transmettre les pièces nécessaires. Le notaire aide à déterminer qui peut agir et à quel titre.

Attention aux situations différentes de l'indivision simple. Le conjoint peut détenir des droits propres sur le bien ; un usufruit peut modifier la perception des loyers ; une SCI reste propriétaire si le logement lui appartient. Les héritiers ne doivent pas déduire leurs droits du seul fait qu'ils figurent dans la succession.

Les démarches à faire dans le bon ordre

1. Informer le notaire du logement loué. Lui remettre le titre de propriété, le bail, les dernières quittances, les charges, le dépôt de garantie, les emprunts éventuels et les coordonnées de l'agence. L'administration fiscale rappelle qu'une succession comprenant un bien immobilier nécessite l'intervention d'un notaire pour établir l'attestation de propriété immobilière.
2. Sécuriser la gestion courante. Identifier qui répond aux demandes du locataire, suit l'assurance, les charges de copropriété et les travaux nécessaires. En indivision, les règles de décision dépendent de la nature de l'acte. Service-Public les détaille : une mesure conservatoire, un acte de gestion courante et la vente du logement ne se décident pas de la même façon.
3. Prévenir le locataire sans lui annoncer de changement prématuré. Une fois les personnes habilitées identifiées, lui indiquer par écrit son interlocuteur, le contact pour les réparations et, si les modalités changent, où payer le loyer. Conserver une copie de cette information.
4. Tenir un relevé des loyers et des dépenses. Noter les encaissements, appels de charges, travaux et factures depuis le décès. Ce relevé facilite la gestion entre héritiers et les déclarations à établir.

Le dossier se complique vite lorsque l'un des héritiers veut vendre, un autre conserver le bien et le locataire demande des travaux. Nommer un interlocuteur ne règle pas à lui seul ces désaccords : il faut distinguer gestion quotidienne et décision de disposer du bien.

Les loyers et les impôts : distinguer location vide et meublée

La succession et l'impôt sur les loyers sont deux sujets liés, mais différents. Pour un logement loué vide, les loyers relèvent en principe des revenus fonciers ; pour une location meublée, ils relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L'administration fiscale explique la location vide et la location meublée.

Le décès impose aussi de distinguer les revenus du défunt de ceux perçus après le décès. Les déclarations et leur répartition dépendent des droits de chacun, du type de location, du régime fiscal et de la date des encaissements. L'administration détaille les déclarations à déposer après un décès. Un notaire ou le professionnel qui suit la comptabilité locative pourra vérifier le traitement du dossier. Ne copiez pas une déclaration faite avant le décès sans revoir ces éléments.

Pour évaluer les droits liés à la transmission du bien lui-même, notre guide sur les frais de succession expose les questions de valeur, d'abattement et de lien de parenté. Il ne remplace pas le calcul du notaire.

Conserver le logement, le partager ou vendre occupé ?

Le décès ne commande aucune de ces options. Les héritiers peuvent conserver le logement et organiser sa gestion, envisager qu'un héritier reprenne les droits des autres, ou étudier une vente. Leur choix dépend de la propriété réelle du bien, du bail, des travaux à venir, de la fiscalité et des besoins de chacun.

La vente d'un logement avec un locataire en place est possible sous conditions. Elle ne fait pas disparaître automatiquement le bail. Les règles diffèrent selon que le logement est loué vide ou meublé et selon que l'on vend occupé ou que l'on envisage un congé. Service-Public détaille ces situations. Avant de promettre une date de libération ou un prix de vente « libre », il faut vérifier le contrat et le calendrier légal.

En présence d'une indivision, les actes importants sur le bien, notamment sa vente, obéissent à des règles de décision particulières. Un héritier ne peut pas traiter le logement comme s'il en était seul propriétaire. C'est souvent le point à clarifier avant de discuter d'une stratégie patrimoniale.

Un exemple pour visualiser le problème

Exemple fictif, sans référence à un dossier client. Une propriétaire laisse un appartement loué vide à deux enfants. Le locataire verse ses loyers par virement et demande la réparation d'une fenêtre. L'un des enfants voudrait vendre ; l'autre préférerait garder le bien.

Ils commencent par remettre le bail, les quittances et les factures au notaire. Ils conviennent ensuite d'un interlocuteur pour le locataire et font traiter la fenêtre, sans attendre d'avoir tranché la vente. Ils conservent la trace des loyers et des dépenses. Une fois les droits de chacun établis, ils peuvent comparer la conservation du logement, le rachat d'une part ou la vente avec le locataire en place. L'ordre compte : le locataire ne doit pas subir leur désaccord, et la discussion sur la vente ne dispense pas d'assurer la gestion du bien.

Le cas d'un conjoint survivant, d'un logement meublé ou d'une SCI demanderait d'autres vérifications. Pour la protection du conjoint, voir aussi notre article sur les décisions à anticiper avant un décès.

Avant de décider, posez ces six questions

• Qui est propriétaire du logement, et qui perçoit légalement les loyers ?
• Quel bail s'applique : vide, meublé, autre régime ? Quelle est son échéance ?
• Une agence gère-t-elle le bien, et sur quel mandat ?
• Quels travaux, charges, assurances et emprunts restent à suivre ?
• Les héritiers veulent-ils conserver le bien, se répartir leurs droits ou envisager une vente occupée ?
• Qui vérifie les déclarations de revenus et de succession ?

Sources vérifiées le 28 septembre 2026 : Code civil, article 1742 ; loi du 6 juillet 1989, article 14 ; Service-Public, indivision successorale ; Service-Public, vente d'un logement loué ; impots.gouv.fr, déclarations après un décès.