{"id":69,"date":"2026-07-08T20:31:06","date_gmt":"2026-07-08T18:31:06","guid":{"rendered":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/2026\/07\/08\/demembrement-propriete-exemple\/"},"modified":"2026-07-08T20:31:06","modified_gmt":"2026-07-08T18:31:06","slug":"demembrement-propriete-exemple","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/2026\/07\/08\/demembrement-propriete-exemple\/","title":{"rendered":"D\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 exemple | Le cas de la famille Martin"},"content":{"rendered":"\n<style>.oa-b80c340e h2 {\n  padding:0.5em 0 !important;\n}\n.oa-b80c340e p,\n.oa-b80c340e ul,\n.oa-b80c340e ol {\n  margin-top:.3em !important;\n  margin-bottom:.3em !important;\n}\n.oa-b80c340e ol {\n  padding-left:0.7em !important;\n}\n.oa-b80c340e table {\n  width:100% !important;\n  border-collapse:collapse !important;\n  margin:1em 0 !important;\n}\n.oa-b80c340e th,\n.oa-b80c340e td {\n  padding:8px !important;\n}\n.oa-b80c340e th {\n  text-align:left !important;\n  font-weight:bold !important;\n}<\/style>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-group oa-b80c340e\"><div class=\"wp-block-group__inner-container is-layout-flow wp-block-group-is-layout-flow\">\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La premi\u00e8re fois que Monsieur et Madame Martin ont entendu parler de d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, ils ont cru \u00e0 une astuce de fiscaliste inaccessible, sans imaginer qu\u2019un d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 exemple concret pourrait parfaitement s\u2019appliquer \u00e0 leur situation. En r\u00e9alit\u00e9, c\u2019est un outil juridique tr\u00e8s concret, particuli\u00e8rement utile pour une famille qui veut pr\u00e9parer sa transmission sans se ruiner en droits de succession.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 travers l\u2019exemple de cette famille, nous allons voir comment fonctionne le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9, en quoi il peut all\u00e9ger la fiscalit\u00e9, et quelles pr\u00e9cautions prendre pour \u00e9viter les mauvaises surprises. Si vous cherchez un exemple appliqu\u00e9 \u00e0 une famille fran\u00e7aise classique, vous \u00eates au bon endroit.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-title\">Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 expliqu\u00e9 simplement : Le cas de la famille Martin \u2013 d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 exemple<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Temps de lecture&nbsp;: ~10&nbsp;min<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\" id=\"h-toc\">\n  \n<li><a href=\"#h-comprendre-le-demembrement-de-propriete-avec-la-famille-martin\">Comprendre le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 avec la famille Martin<\/a><\/li>\n\n  \n<li><a href=\"#h-les-bases-du-demembrement-de-propriete-exemple-concret\">Les bases du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9&nbsp;: exemple concret<\/a><\/li>\n\n  \n<li><a href=\"#h-lhistoire-de-la-famille-martin-comment-ils-utilisent-le-demembrement\">L\u2019histoire de la famille Martin&nbsp;: comment ils utilisent le d\u00e9membrement<\/a><\/li>\n\n  \n<li><a href=\"#h-demembrement-de-propriete-exemple-chiffre-avec-la-famille-martin\">D\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9&nbsp;: exemple chiffr\u00e9<\/a><\/li>\n\n  \n<li><a href=\"#h-les-avantages-du-demembrement-pour-la-famille-martin\">Les avantages du d\u00e9membrement pour la famille Martin<\/a><\/li>\n\n  \n<li><a href=\"#h-limites-et-risques-a-ne-pas-negliger\">Limites et risques \u00e0 ne pas n\u00e9gliger<\/a><\/li>\n\n  \n<li><a href=\"#h-comment-la-famille-martin-sy-est-prise-concretement\">Comment la famille Martin s\u2019y est prise concr\u00e8tement<\/a><\/li>\n\n  \n<li><a href=\"#h-autres-usages-possibles-du-demembrement-au-dela-du-cas-martin\">Autres usages possibles du d\u00e9membrement<\/a><\/li>\n\n  \n<li><a href=\"#h-faq\">FAQ<\/a><\/li>\n\n  \n<li><a href=\"#h-en-resume\">En r\u00e9sum\u00e9<\/a><\/li>\n\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-comprendre-le-demembrement-de-propriete-avec-la-famille-martin\">Comprendre le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 avec la famille Martin<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les Martin ont 58 ans et 56 ans. Ils vivent \u00e0 Lyon et poss\u00e8dent leur r\u00e9sidence principale, une maison estim\u00e9e \u00e0 600 000 \u20ac. Ils ont deux enfants, Camille et Thomas. Leur objectif : prot\u00e9ger le conjoint survivant et transmettre leur patrimoine \u00e0 moindre co\u00fbt.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Comme beaucoup de cadres et professions lib\u00e9rales, ils se demandent ce qu\u2019il adviendra fiscalement au d\u00e9c\u00e8s du premier puis du second parent ; comment \u00e9viter que les enfants aient \u00e0 vendre la maison pour payer les droits ; comment organiser tout cela sans montages incompr\u00e9hensibles. Leur notaire leur pr\u00e9sente alors le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-bases-du-demembrement-de-propriete-exemple-concret\">Les bases du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9&nbsp;: exemple concret<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-pleine-propriete-usufruit-et-nue-propriete\">Pleine propri\u00e9t\u00e9, usufruit et nue-propri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le droit de propri\u00e9t\u00e9 se compose de l\u2019usus (droit d\u2019utiliser), du fructus (droit de percevoir les revenus) et de l\u2019abusus (droit de disposer du bien). Dans un d\u00e9membrement classique :<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/demembrement-propriete-exemple.webp\" alt=\"d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 exemple\" title=\"d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 exemple\" loading=\"lazy\" width=\"1200\" height=\"675\" style=\"width:100%;height:auto;border-radius:8px;\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2014 L\u2019usufruit regroupe l\u2019usus et le fructus ; l\u2019usufruitier peut habiter le bien ou le louer et encaisser les loyers.<br>\n\u2014 La nue-propri\u00e9t\u00e9 correspond \u00e0 l\u2019abusus ; le nu-propri\u00e9taire est propri\u00e9taire \u00e9conomique mais ne peut ni utiliser le bien ni en toucher les revenus durant le d\u00e9membrement.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Concr\u00e8tement pour la maison des Martin, les parents resteraient usufruitiers tandis que Camille et Thomas seraient nus-propri\u00e9taires. Au d\u00e9c\u00e8s des parents, la pleine propri\u00e9t\u00e9 se reconstituerait sans nouvelle taxation.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-demembrement-viager-ou-temporaire\">D\u00e9membrement viager ou temporaire<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le plus fr\u00e9quent est le d\u00e9membrement viager : l\u2019usufruit dure toute la vie de l\u2019usufruitier. C\u2019est la formule retenue par la famille Martin. Un <a href=\"#h-demembrement-viager-ou-temporaire\">d\u00e9membrement temporaire<\/a>, limit\u00e9 dans le temps (par exemple 10 ans), peut toutefois s\u2019av\u00e9rer utile pour aider un enfant \u00e9tudiant ou pour certains investissements.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-lhistoire-de-la-famille-martin-comment-ils-utilisent-le-demembrement\">L\u2019histoire de la famille Martin&nbsp;: comment ils utilisent le d\u00e9membrement<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-situation-de-depart\">Situation de d\u00e9part<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n  \n<li>Maison familiale : 600 000 \u20ac<\/li>\n\n  \n<li>\u00c2ges : 58 ans et 56 ans<\/li>\n\n  \n<li>Enfants : Camille (28 ans) et Thomas (25 ans)<\/li>\n\n  \n<li>Objectifs : prot\u00e9ger le conjoint, transmettre la maison, limiter les droits de succession<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-leur-decision-donner-la-nue-propriete-maintenant\">Leur d\u00e9cision : donner la nue-propri\u00e9t\u00e9 maintenant<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Accompagn\u00e9s de leur notaire et de leur conseiller en gestion de patrimoine, les Martin donnent la nue-propri\u00e9t\u00e9 de la maison \u00e0 leurs enfants tout en conservant l\u2019usufruit viager. Les enfants deviennent propri\u00e9taires des murs, les parents gardent le droit d\u2019y vivre ou de la louer. Au d\u00e9c\u00e8s des parents, les enfants r\u00e9cup\u00e8rent la pleine propri\u00e9t\u00e9 sans droits suppl\u00e9mentaires.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-demembrement-de-propriete-exemple-chiffre-avec-la-famille-martin\">D\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9&nbsp;: exemple chiffr\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-comment-ladministration-valorise-la-nue-propriete\">Comment l\u2019administration valorise la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le fisc applique un <a href=\"https:\/\/www.service-public.fr\/particuliers\/vosdroits\/F1424\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">bar\u00e8me<\/a> li\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e2ge de l\u2019usufruitier : plus l\u2019usufruitier est jeune, plus l\u2019usufruit vaut cher et la nue-propri\u00e9t\u00e9 moins. Entre 61 et 70 ans, la nue-propri\u00e9t\u00e9 est valoris\u00e9e \u00e0 60 %.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table>\n  <tr><th>\u00c9l\u00e9ment<\/th><th>Montant \/ Pourcentage<\/th><\/tr>\n  <tr><td>Valeur de la maison<\/td><td>600 000 \u20ac<\/td><\/tr>\n  <tr><td>Pourcentage retenu pour la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/td><td>60 %<\/td><\/tr>\n  <tr><td>Valeur fiscale de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/td><td>360 000 \u20ac<\/td><\/tr>\n  <tr><td>Abattements disponibles<\/td><td>400 000 \u20ac<\/td><\/tr>\n  <tr><td>Droits de donation dus<\/td><td>0 \u20ac<\/td><\/tr>\n<\/table>\n<\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-effet-des-abattements-fiscaux\">Effet des abattements fiscaux pour les enfants<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Chaque parent peut donner 100 000 \u20ac \u00e0 chaque enfant tous les 15 ans. Avec deux parents et deux enfants, les abattements couvrent les 360 000 \u20ac de nue-propri\u00e9t\u00e9 : aucune imposition n\u2019est due, sous r\u00e9serve de ne pas avoir utilis\u00e9 ces abattements r\u00e9cemment.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-les-avantages-du-demembrement-pour-la-famille-martin\">Les avantages du d\u00e9membrement pour la famille Martin<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-transmission-a-moindre-cout\">Transmission \u00e0 moindre co\u00fbt<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les droits \u00e9tant calcul\u00e9s sur la seule nue-propri\u00e9t\u00e9 et non sur 600 000 \u20ac, la donation est largement d\u00e9fiscalis\u00e9e. Toute future hausse de la valeur de la maison profitera aux enfants sans taxation suppl\u00e9mentaire.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/demembrement-propriete-exemple-lahlou.webp\" alt=\"d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 exemple\" title=\"d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 exemple\" loading=\"lazy\" width=\"1200\" height=\"675\" style=\"width:100%;height:auto;border-radius:8px;\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-protection-du-conjoint-survivant\">Protection du conjoint survivant<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si Monsieur d\u00e9c\u00e8de en premier, Madame garde l\u2019usufruit : elle peut continuer \u00e0 occuper ou \u00e0 louer le bien, percevoir les loyers et assurer son niveau de vie.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-vision-long-terme\">Vision long terme et strat\u00e9gie patrimoniale<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le dispositif permet de transmettre tout en gardant le contr\u00f4le sur l\u2019usage du bien, de r\u00e9duire le risque de tensions familiales et de s\u2019int\u00e9grer dans un plan global (retraite, aide aux enfants, etc.).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-limites-et-risques-a-ne-pas-negliger\">Limites et risques \u00e0 ne pas n\u00e9gliger<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-tensions-possibles\">Tensions possibles entre usufruitier et nu-propri\u00e9taire<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Travaux, location, r\u00e9partition des charges : sans r\u00e8gles claires, des conflits peuvent survenir. L\u2019acte notari\u00e9 doit d\u00e9tailler les obligations de chacun.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-immobilisation-du-bien\">Immobilisation du bien<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les enfants nus-propri\u00e9taires ne peuvent ni occuper ni vendre le bien seuls avant l\u2019extinction de l\u2019usufruit ; il faut une vision patrimoniale commune.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-complexite-juridique-et-fiscale\">Complexit\u00e9 juridique et fiscale<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bar\u00e8me de valorisation, choix viager ou temporaire, coordination avec assurance-vie et autres actifs : un mauvais montage peut annuler les avantages recherch\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-comment-la-famille-martin-sy-est-prise-concretement\">Comment la famille Martin s\u2019y est prise concr\u00e8tement<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-passage-chez-le-notaire\">Passage chez le notaire<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019acte notari\u00e9 s\u00e9curise l\u2019op\u00e9ration : estimation du bien, calcul de la nue-propri\u00e9t\u00e9, simulation des droits. Les frais d\u2019acte avoisinent 1 000 \u20ac \u00e0 1 500 \u20ac, hors droits d\u2019enregistrement \u00e9ventuels.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-clauses-cles-prevues\">Clauses cl\u00e9s pr\u00e9vues dans l\u2019acte<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Usufruit viager au profit des deux parents, r\u00e9partition pr\u00e9cise des charges entre usufruitiers et nus-propri\u00e9taires et possibilit\u00e9 de vendre d\u2019un commun accord avec partage du prix selon le bar\u00e8me fiscal.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le notaire a \u00e9galement veill\u00e9 \u00e0 la coh\u00e9rence avec leur r\u00e9gime matrimonial et leurs autres actifs.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-autres-usages-possibles-du-demembrement-au-dela-du-cas-martin\">Autres usages possibles du d\u00e9membrement<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Usufruit temporaire d\u2019un studio pour un enfant \u00e9tudiant, investissement en nue-propri\u00e9t\u00e9 avec un bailleur institutionnel, optimisation de l\u2019IFI : chaque situation a ses propres r\u00e8gles et doit \u00eatre adapt\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/07\/demembrement-propriete-exemple-lahlou-2.webp\" alt=\"d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 exemple\" title=\"d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 exemple\" loading=\"lazy\" width=\"1200\" height=\"675\" style=\"width:100%;height:auto;border-radius:8px;\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-faq\">FAQ<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-demembrement-gros-patrimoines\">Le d\u00e9membrement est-il r\u00e9serv\u00e9 aux tr\u00e8s gros patrimoines ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non. D\u00e8s qu\u2019un patrimoine immobilier devient significatif (r\u00e9sidence principale, un ou deux biens locatifs), le d\u00e9membrement peut s\u2019av\u00e9rer pertinent pour anticiper les droits de succession.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-revenir-sur-demembrement\">Puis-je revenir sur un d\u00e9membrement une fois mis en place ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une donation de nue-propri\u00e9t\u00e9 est en principe irr\u00e9vocable. La vente future du bien reste possible si usufruitier et nus-propri\u00e9taires sont d\u2019accord, avec r\u00e9partition du prix selon la valeur fiscale de chaque droit.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-charges-et-degradation\">Que se passe-t-il si l\u2019usufruitier ne paie pas les charges ou laisse le bien se d\u00e9grader ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019usufruitier doit g\u00e9rer \u00ab en bon p\u00e8re de famille \u00bb. En cas de manquement grave, les nus-propri\u00e9taires peuvent saisir la justice. D\u2019o\u00f9 l\u2019importance d\u2019un acte notari\u00e9 pr\u00e9cisant charges courantes et gros travaux.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-demembrement-meilleure-solution\">Le d\u00e9membrement est-il forc\u00e9ment la meilleure solution pour transmettre \u00e0 mes enfants ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pas syst\u00e9matiquement. Il doit \u00eatre compar\u00e9 \u00e0 l\u2019assurance-vie, la SCI familiale, les donations simples ou le d\u00e9membrement crois\u00e9 au sein du couple, selon les objectifs et la composition du patrimoine.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-en-resume\">En r\u00e9sum\u00e9<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le cas de la famille Martin montre que le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 n\u2019est ni un montage d\u2019initi\u00e9s ni une promesse de gain miraculeux, mais un m\u00e9canisme \u00e9prouv\u00e9 pour transmettre t\u00f4t, prot\u00e9ger le conjoint et all\u00e9ger la fiscalit\u00e9 de la succession, \u00e0 condition d\u2019\u00eatre bien conseill\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour savoir si cette strat\u00e9gie vous convient, commencez par un bilan patrimonial chiffr\u00e9. Vous trouverez des \u00e9tudes de cas et des articles compl\u00e9mentaires sur : <a href=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/cas-clients.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/adel-lahlou.fr\/cas-clients.html<\/a> et <a href=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog<\/a>.<\/p>\n\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>D\u00e9couvrez notre d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 exemple avec le cas de la famille Martin. 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