{"id":224,"date":"2026-09-04T08:30:20","date_gmt":"2026-09-04T06:30:20","guid":{"rendered":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/2026\/09\/04\/denormandie-transmission-bien-immobilier\/"},"modified":"2026-09-04T08:30:20","modified_gmt":"2026-09-04T06:30:20","slug":"denormandie-transmission-bien-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/2026\/09\/04\/denormandie-transmission-bien-immobilier\/","title":{"rendered":"Denormandie transmission | anticiper la suite d\u00e8s l&rsquo;achat"},"content":{"rendered":"\n<style>\n.oscar-article h2 { color: #9885F7 !important; border: none !important; border-bottom: 2px solid #9885F7 !important; padding-bottom: 0.2em !important; }\n.oscar-article h3 { color: #9885F7 !important; border: none !important; }\n.oscar-article p, .oscar-article ul, .oscar-article ol { margin-top: 0.3em !important; margin-bottom: 0.3em !important; }\n.oscar-article ol { padding-left: 0.7em !important; }\n.oscar-article a:not([target]):not([href^=\"#\"]) { color: #9885F7 !important; text-decoration: underline !important; text-decoration-color: #9885F7 !important; }\n.oscar-article #h-toc a { color: #9885F7 !important; text-decoration: underline !important; text-decoration-color: #9885F7 !important; }\n.oscar-article table { width: 100% !important; border-collapse: collapse !important; margin: 1em 0 !important; }\n.oscar-article th, .oscar-article td { border: 1px solid #e5e5e5 !important; padding: 0.6em 0.8em !important; text-align: left !important; }\n.oscar-article th { background-color: #f5f3ff !important; font-weight: 600 !important; }\n.oscar-article caption { caption-side: top !important; text-align: left !important; font-style: italic !important; padding: 0.3em 0 !important; color: #555 !important; }\n<\/style>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-group oscar-article\"><div class=\"wp-block-group__inner-container is-layout-flow wp-block-group-is-layout-flow\">\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Acheter un bien immobilier en Denormandie, c&rsquo;est d&rsquo;abord penser \u00e0 r\u00e9duire ses imp\u00f4ts. Mais c&rsquo;est aussi, souvent sans le savoir, dans une logique de Denormandie transmission, poser la premi\u00e8re pierre d&rsquo;un patrimoine familial.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La question de la transmission se pose rarement le jour de l&rsquo;achat, et c&rsquo;est pr\u00e9cis\u00e9ment l\u00e0 que se nichent les erreurs les plus co\u00fbteuses. Un bien locatif achet\u00e9 aujourd&rsquo;hui peut valoir bien plus dans dix ou quinze ans, et sa transmission \u00e0 tes enfants m\u00e9rite d&rsquo;\u00eatre anticip\u00e9e d\u00e8s la signature chez le notaire. Voici comment articuler investissement Denormandie et strat\u00e9gie de transmission patrimoniale de fa\u00e7on coh\u00e9rente.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-title\">Denormandie transmission | anticiper la suite d\u00e8s l&rsquo;achat<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Temps de lecture : ~9 min<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\" id=\"h-toc\">\n\n<li><a href=\"#h-resume-en-bref\">R\u00e9sum\u00e9 en bref<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"#h-dispositif-denormandie\">Qu&rsquo;est-ce que le dispositif Denormandie ?<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"#h-denormandie-transmission-loi\">Denormandie et transmission : ce que la loi dit vraiment<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"#h-transmettre-bien-immobilier-enfants\">Comment transmettre un bien immobilier \u00e0 ses enfants ?<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"#h-abattement-100000\">L&rsquo;abattement de 100 000 euros : le levier central<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"#h-strategie-patrimoniale-familiale\">Int\u00e9grer un bien Denormandie dans une strat\u00e9gie patrimoniale familiale<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"#h-erreurs-transmission\">Les erreurs \u00e0 \u00e9viter dans la transmission d&rsquo;un bien locatif<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"#h-quand-consulter-notaire\">Quand consulter un notaire ?<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"#h-aller-plus-loin\">Aller plus loin avec Denormandie transmission<\/a><\/li>\n\n\n<li><a href=\"#h-faq\">Questions fr\u00e9quentes<\/a><\/li>\n\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-resume-en-bref\">R\u00e9sum\u00e9 en bref<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n\n<li>Le dispositif Denormandie est un outil fiscal d&rsquo;investissement locatif, pas un m\u00e9canisme de transmission : il faut distinguer les deux logiques pour bien les combiner.<\/li>\n\n\n<li>Transmettre un bien immobilier \u00e0 ses enfants passe par la donation ou la succession, avec des r\u00e8gles pr\u00e9cises d&rsquo;abattements et d&rsquo;acte notari\u00e9 obligatoire.<\/li>\n\n\n<li>La donation simple, la donation-partage et le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 sont les trois grands outils \u00e0 conna\u00eetre pour organiser la transmission d&rsquo;un bien locatif.<\/li>\n\n\n<li>L&rsquo;abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, est le levier fiscal central de toute strat\u00e9gie de donation immobili\u00e8re.<\/li>\n\n\n<li>Anticiper la transmission d\u00e8s l&rsquo;achat, notamment via une SCI familiale ou un d\u00e9membrement, permet d&rsquo;\u00e9viter les conflits en indivision et d&rsquo;optimiser les droits \u00e0 payer.<\/li>\n\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-dispositif-denormandie\">Qu&rsquo;est-ce que le dispositif Denormandie ?<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-denormandie-fonctionnement\">Fonctionnement du dispositif<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le dispositif Denormandie, codifi\u00e9 \u00e0 l&rsquo;article 199 novovicies du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts, permet \u00e0 un investisseur d&rsquo;obtenir une <a href=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/category\/fiscalite\">r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu<\/a> en achetant un logement ancien \u00e0 r\u00e9nover dans une zone \u00e9ligible, \u00e0 condition de le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans. Le taux de r\u00e9duction varie selon la dur\u00e9e d&rsquo;engagement de location : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, calcul\u00e9s sur le prix de revient du bien dans la limite de 300 000 euros.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/denormandie-transmission-bien-immobilier.webp\" alt=\"denormandie transmission, immobilier transmission enfants, transmettre bien immobilier\" title=\"denormandie transmission, immobilier transmission enfants, transmettre bien immobilier\" loading=\"lazy\" width=\"1200\" height=\"675\" style=\"width:100%;height:auto;border-radius:8px;\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-denormandie-zones-travaux\">Zones et travaux \u00e9ligibles<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les zones \u00e9ligibles correspondent aux communes couvertes par le programme Action C\u0153ur de Ville et \u00e0 d&rsquo;autres territoires d\u00e9finis par d\u00e9cret. L&rsquo;Agence nationale de l&rsquo;habitat (ANAH) et <a href=\"https:\/\/france-renov.gouv.fr\/aides\/dispositif-denormandie\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">France R\u00e9nov&rsquo;<\/a> accompagnent les travaux de r\u00e9novation qui doivent repr\u00e9senter au moins 25 % du co\u00fbt total de l&rsquo;op\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ce qu&rsquo;il faut retenir d&#8217;embl\u00e9e : Denormandie est un dispositif d&rsquo;investissement locatif, pas un outil de transmission. Il n&rsquo;organise pas la fa\u00e7on dont le bien sera transmis \u00e0 tes enfants. En revanche, le bien acquis gr\u00e2ce \u00e0 ce dispositif devient un actif patrimonial r\u00e9el, avec une valeur v\u00e9nale, des revenus locatifs et une capacit\u00e9 \u00e0 \u00eatre transmis dans le cadre d&rsquo;une strat\u00e9gie familiale structur\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-denormandie-transmission-loi\">Denormandie et transmission : ce que la loi dit vraiment<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La question de la Denormandie transmission m\u00e9rite d&rsquo;\u00eatre pos\u00e9e clairement. Pendant la p\u00e9riode d&rsquo;engagement de location, le bien doit rester lou\u00e9 \u00e0 des conditions de loyer et de ressources du locataire encadr\u00e9es par la loi. Si tu donnes le bien \u00e0 tes enfants avant la fin de l&rsquo;engagement, la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t est en principe remise en cause par la Direction g\u00e9n\u00e9rale des Finances publiques (DGFiP), sauf exceptions pr\u00e9vues par les textes comme le d\u00e9c\u00e8s du contribuable.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cela signifie concr\u00e8tement qu&rsquo;une donation du bien Denormandie ne peut pas intervenir pendant la p\u00e9riode d&rsquo;engagement de location sans risquer de perdre l&rsquo;avantage fiscal. La transmission doit donc \u00eatre pens\u00e9e apr\u00e8s la fin de l&rsquo;engagement, ou d\u00e8s l&rsquo;achat via des structures juridiques adapt\u00e9es comme la SCI familiale, qui permettent de transmettre des parts sociales plut\u00f4t que le bien lui-m\u00eame.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Bon \u00e0 savoir<\/strong><\/p>\n<p>Si tu envisages de transmettre un bien Denormandie \u00e0 tes enfants, l&rsquo;id\u00e9al est de consulter un notaire et un conseiller en gestion de patrimoine avant m\u00eame la signature de l&rsquo;acte d&rsquo;achat. La structure juridique retenue d\u00e8s le d\u00e9part conditionne toutes les options futures.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-transmettre-bien-immobilier-enfants\">Comment transmettre un bien immobilier \u00e0 ses enfants ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La transmission d&rsquo;un bien immobilier aux enfants peut emprunter plusieurs chemins juridiques. Chacun a ses avantages, ses contraintes et ses effets fiscaux propres. Voici les trois grandes options \u00e0 conna\u00eetre.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-donation-simple\">La donation simple<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La donation simple est le transfert gratuit d&rsquo;un bien immobilier de son vivant \u00e0 un ou plusieurs enfants. Elle doit imp\u00e9rativement \u00eatre formalis\u00e9e par <a href=\"https:\/\/www.service-public.gouv.fr\/particuliers\/vosdroits\/F1404\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">acte notari\u00e9, conform\u00e9ment aux r\u00e8gles du Code civil<\/a>. Elle transf\u00e8re la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien au donataire et d\u00e9clenche le calcul des droits de donation sur la valeur v\u00e9nale du bien au jour de la donation, apr\u00e8s application des abattements disponibles.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-donation-partage\">La donation-partage<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La donation-partage permet d&rsquo;organiser la r\u00e9partition d&rsquo;un patrimoine entre plusieurs enfants en une seule op\u00e9ration notari\u00e9e. Elle pr\u00e9sente l&rsquo;avantage de figer la valeur des biens au jour de la donation, ce qui \u00e9vite les conflits ult\u00e9rieurs li\u00e9s \u00e0 la revalorisation des actifs. Une donation-partage transg\u00e9n\u00e9rationnelle peut \u00e9galement inclure les petits-enfants, avec l&rsquo;accord de l&rsquo;enfant concern\u00e9 et des petits-enfants b\u00e9n\u00e9ficiaires.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-demembrement-propriete\">Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 consiste \u00e0 s\u00e9parer la nue-propri\u00e9t\u00e9 de l&rsquo;usufruit d&rsquo;un bien. Tu peux donner la nue-propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 tes enfants tout en conservant l&rsquo;usufruit, ce qui te permet de continuer \u00e0 percevoir les loyers jusqu&rsquo;\u00e0 ton d\u00e9c\u00e8s. Au d\u00e9c\u00e8s de l&rsquo;usufruitier, les enfants r\u00e9cup\u00e8rent la pleine propri\u00e9t\u00e9 sans droits suppl\u00e9mentaires \u00e0 payer. L&rsquo;int\u00e9r\u00eat fiscal est majeur : les droits de donation sont calcul\u00e9s sur la seule valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9, qui est inf\u00e9rieure \u00e0 la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 selon un bar\u00e8me fiscal d\u00e9fini par la DGFiP en fonction de l&rsquo;\u00e2ge du donateur.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-abattement-100000\">L&rsquo;abattement de 100 000 euros : le levier central<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-abattement-fonctionnement\">Comment fonctionne l&rsquo;abattement de 100 000 euros<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Chaque parent peut transmettre jusqu&rsquo;\u00e0 <a href=\"https:\/\/immobilier.lefigaro.fr\/fiscalite-immobiliere\/guide-de-la-fiscalite-immobiliere\/1576-comment-transmettre-un-bien-immobilier\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">100 000 euros par enfant tous les 15 ans en franchise de droits de donation<\/a>. Pour un couple avec deux enfants, cela repr\u00e9sente une capacit\u00e9 de transmission de 400 000 euros sans fiscalit\u00e9 sur une p\u00e9riode de 15 ans. Au-del\u00e0 de cet abattement, un bar\u00e8me progressif s&rsquo;applique sur la fraction taxable.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour un bien immobilier, la valeur retenue est la valeur v\u00e9nale du bien au jour de la donation. Si le bien vaut 250 000 euros et que l&rsquo;abattement disponible est de 100 000 euros, la base taxable est de 150 000 euros. Les droits de mutation \u00e0 titre gratuit sont alors calcul\u00e9s sur cette somme selon le bar\u00e8me en vigueur pour les donations en ligne directe.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le tableau ci-dessous r\u00e9sume les principales caract\u00e9ristiques des trois outils de transmission immobili\u00e8re :<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<caption>Comparaison des trois outils de transmission d&rsquo;un bien immobilier<\/caption>\n<thead>\n<tr>\n<th>Outil de transmission<\/th>\n<th>Transfert de propri\u00e9t\u00e9<\/th>\n<th>Base taxable<\/th>\n<th>Revenus locatifs apr\u00e8s donation<\/th>\n<th>Acte notari\u00e9 obligatoire<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Donation simple (pleine propri\u00e9t\u00e9)<\/td>\n<td>Imm\u00e9diat et total<\/td>\n<td>Valeur v\u00e9nale du bien<\/td>\n<td>Per\u00e7us par les enfants<\/td>\n<td>Oui<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Donation-partage<\/td>\n<td>Imm\u00e9diat, r\u00e9parti entre enfants<\/td>\n<td>Valeur au jour de la donation (fig\u00e9e)<\/td>\n<td>Per\u00e7us par les enfants<\/td>\n<td>Oui<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9membrement (nue-propri\u00e9t\u00e9)<\/td>\n<td>Partiel (nue-propri\u00e9t\u00e9 transmise)<\/td>\n<td>Valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 selon bar\u00e8me fiscal<\/td>\n<td>Conserv\u00e9s par le donateur (usufruitier)<\/td>\n<td>Oui<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-strategie-patrimoniale-familiale\">Int\u00e9grer un bien Denormandie dans une strat\u00e9gie patrimoniale familiale<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-strategie-denormandie-horizon\">Penser l&rsquo;investissement sur le long terme<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&rsquo;investissement Denormandie patrimoine familial prend tout son sens quand il est pens\u00e9 sur un horizon de 15 \u00e0 20 ans. La r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu profite \u00e0 l&rsquo;investisseur pendant la p\u00e9riode d&rsquo;engagement. Une fois celle-ci termin\u00e9e, le bien peut \u00eatre transmis dans des conditions fiscales optimis\u00e9es gr\u00e2ce au renouvellement des abattements et \u00e0 des outils comme le d\u00e9membrement.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/denormandie-transmission-bien-immobilier-lahlou.webp\" alt=\"denormandie transmission, immobilier transmission enfants, transmettre bien immobilier\" title=\"denormandie transmission, immobilier transmission enfants, transmettre bien immobilier\" loading=\"lazy\" width=\"1200\" height=\"675\" style=\"width:100%;height:auto;border-radius:8px;\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-strategie-denormandie-outils\">Choisir les bons outils de transmission<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une strat\u00e9gie courante consiste \u00e0 acheter le bien en Denormandie en pleine propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier de la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t pendant 9 ou 12 ans, puis \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 une donation de la nue-propri\u00e9t\u00e9 aux enfants une fois l&rsquo;engagement termin\u00e9. \u00c0 60 ans, la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 repr\u00e9sente 50 % de la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 selon le bar\u00e8me fiscal. Cela permet de transmettre la moiti\u00e9 de la valeur du bien avec une assiette taxable r\u00e9duite de moiti\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une autre approche consiste \u00e0 cr\u00e9er une <a href=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/category\/strategie\">SCI familiale<\/a> d\u00e8s l&rsquo;achat. Le bien est alors d\u00e9tenu par la soci\u00e9t\u00e9, et ce sont des parts sociales qui sont transmises aux enfants par donation progressive, en profitant des abattements tous les 15 ans. Cette structure \u00e9vite \u00e9galement les probl\u00e8mes li\u00e9s \u00e0 l&rsquo;indivision successorale, source fr\u00e9quente de conflits entre h\u00e9ritiers.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>\u00c0 retenir<\/strong><\/p>\n<p>L&rsquo;indivision subie apr\u00e8s un d\u00e9c\u00e8s est l&rsquo;une des situations les plus conflictuelles en mati\u00e8re de succession immobili\u00e8re. Anticiper la transmission via une donation-partage ou une SCI familiale permet d&rsquo;\u00e9viter que tes enfants se retrouvent en d\u00e9saccord sur la gestion ou la vente d&rsquo;un bien h\u00e9rit\u00e9.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-erreurs-transmission\">Les erreurs \u00e0 \u00e9viter dans la transmission d&rsquo;un bien locatif<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Plusieurs erreurs reviennent r\u00e9guli\u00e8rement dans la transmission d&rsquo;un bien immobilier locatif \u00e0 ses enfants. La premi\u00e8re est d&rsquo;attendre le d\u00e9c\u00e8s pour organiser la transmission. La succession est fiscalement moins avantageuse que la donation anticip\u00e9e, notamment parce que les abattements de 100 000 euros par parent et par enfant ne peuvent plus \u00eatre utilis\u00e9s de son vivant.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La deuxi\u00e8me erreur est de ne pas respecter la r\u00e9serve h\u00e9r\u00e9ditaire. La loi garantit \u00e0 chaque enfant une part minimale du patrimoine, appel\u00e9e r\u00e9serve h\u00e9r\u00e9ditaire. La quotit\u00e9 disponible est la fraction que tu peux transmettre librement, y compris \u00e0 des tiers. Toute donation qui empi\u00e8te sur la r\u00e9serve peut \u00eatre remise en cause au moment de la succession.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La troisi\u00e8me erreur est de ne pas tenir compte du d\u00e9lai de 15 ans entre deux donations. Si tu as d\u00e9j\u00e0 utilis\u00e9 ton abattement de 100 000 euros pour un enfant, tu dois attendre 15 ans avant de pouvoir en b\u00e9n\u00e9ficier \u00e0 nouveau pour le m\u00eame enfant. Planifier les donations dans le temps est donc essentiel pour maximiser l&rsquo;optimisation fiscale.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-quand-consulter-notaire\">Quand consulter un notaire ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Toute donation immobili\u00e8re n\u00e9cessite un acte notari\u00e9. Le notaire est l&rsquo;interlocuteur incontournable pour formaliser la donation, calculer les droits \u00e0 payer, proc\u00e9der aux formalit\u00e9s de publicit\u00e9 fonci\u00e8re et s&rsquo;assurer que la transmission respecte les r\u00e8gles de la r\u00e9serve h\u00e9r\u00e9ditaire et de la quotit\u00e9 disponible. La Chambre des Notaires de France recommande de consulter un notaire en amont de tout projet de transmission, notamment pour \u00e9valuer la valeur v\u00e9nale du bien et simuler les droits de donation selon la structure retenue.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En compl\u00e9ment du notaire, un conseiller en gestion de patrimoine peut t&rsquo;aider \u00e0 int\u00e9grer la transmission dans une strat\u00e9gie globale : choix de la structure juridique, timing des donations, articulation avec d&rsquo;autres actifs, optimisation de la fiscalit\u00e9 des revenus locatifs pendant la p\u00e9riode de d\u00e9tention. Ces deux expertises sont compl\u00e9mentaires, pas substituables l&rsquo;une \u00e0 l&rsquo;autre.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-aller-plus-loin\">Aller plus loin avec Denormandie transmission<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si tu veux faire le point sur ta situation et voir comment un bien locatif peut s&rsquo;inscrire dans une <a href=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/category\/transmission\">strat\u00e9gie de transmission<\/a> coh\u00e9rente, tu peux utiliser le <a href=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/simulateur.html\">simulateur disponible sur le site<\/a> ou <a href=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/contact.html\">prendre contact directement<\/a>. Nous accompagnons des <a href=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/mon-offre.html\">cadres, dirigeants et professions lib\u00e9rales<\/a> dans la structuration de leur patrimoine immobilier avec une approche p\u00e9dagogique et chiffr\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/denormandie-transmission-bien-immobilier-lahlou-2.webp\" alt=\"denormandie transmission, immobilier transmission enfants, transmettre bien immobilier\" title=\"denormandie transmission, immobilier transmission enfants, transmettre bien immobilier\" loading=\"lazy\" width=\"1200\" height=\"675\" style=\"width:100%;height:auto;border-radius:8px;\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-conclusion\">En r\u00e9sum\u00e9 : concilier Denormandie et transmission<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En anticipant la transmission d\u00e8s l&rsquo;achat d&rsquo;un bien en Denormandie, tu profites de la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t tout en pr\u00e9parant le passage de relais \u00e0 tes enfants dans un cadre juridique et fiscal ma\u00eetris\u00e9. L&rsquo;utilisation combin\u00e9e de la donation, du d\u00e9membrement ou d&rsquo;une SCI familiale, dans le respect des abattements et de la r\u00e9serve h\u00e9r\u00e9ditaire, permet de transformer un simple investissement locatif en v\u00e9ritable projet de patrimoine familial.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-faq\">FAQ<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-faq-denormandie-avant-fin-engagement\">Peut-on donner un bien Denormandie avant la fin de l&rsquo;engagement de location ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non, en principe. Si tu c\u00e8des ou donnes le bien avant la fin de la p\u00e9riode d&rsquo;engagement de location (6, 9 ou 12 ans selon l&rsquo;option choisie), la r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t Denormandie est remise en cause et tu devras rembourser les avantages fiscaux per\u00e7us. Seul le d\u00e9c\u00e8s du contribuable constitue une exception pr\u00e9vue par les textes. Il est donc imp\u00e9ratif d&rsquo;attendre la fin de l&rsquo;engagement avant d&rsquo;engager une donation.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-faq-succession-sans-donation\">Que se passe-t-il pour les droits de succession si je ne donne pas le bien de mon vivant ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si le bien est transmis par succession au d\u00e9c\u00e8s, les h\u00e9ritiers b\u00e9n\u00e9ficient \u00e9galement d&rsquo;un abattement de 100 000 euros par enfant, mais uniquement si cet abattement n&rsquo;a pas d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9 lors d&rsquo;une donation dans les 15 ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. Au-del\u00e0, les droits de succession s&rsquo;appliquent selon le m\u00eame bar\u00e8me progressif que pour les donations en ligne directe. Anticiper la transmission de son vivant permet souvent d&rsquo;optimiser l&rsquo;utilisation de ces abattements sur plusieurs cycles de 15 ans.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-faq-sci-familiale-pertinence\">La SCI familiale est-elle toujours pertinente pour transmettre un bien Denormandie ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pas syst\u00e9matiquement. La SCI familiale pr\u00e9sente des avantages r\u00e9els pour la transmission progressive de parts sociales et pour \u00e9viter l&rsquo;indivision. Mais elle implique des co\u00fbts de cr\u00e9ation, une comptabilit\u00e9 annuelle et une gestion administrative. Elle est particuli\u00e8rement pertinente quand le patrimoine immobilier est significatif, quand il y a plusieurs enfants, ou quand tu veux transmettre progressivement sur plusieurs ann\u00e9es. Pour un seul bien de valeur modeste, une donation directe peut \u00eatre plus simple et moins co\u00fbteuse.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-faq-demembrement-location\">Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 est-il compatible avec un bien mis en location ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Oui. Dans le cas d&rsquo;un d\u00e9membrement o\u00f9 le parent conserve l&rsquo;usufruit, c&rsquo;est lui qui continue \u00e0 percevoir les loyers et \u00e0 g\u00e9rer le bien. Les enfants, qui d\u00e9tiennent la nue-propri\u00e9t\u00e9, n&rsquo;ont pas de revenus locatifs \u00e0 d\u00e9clarer pendant cette p\u00e9riode. Au d\u00e9c\u00e8s de l&rsquo;usufruitier, ils r\u00e9cup\u00e8rent la pleine propri\u00e9t\u00e9 sans droits suppl\u00e9mentaires. Ce m\u00e9canisme est particuli\u00e8rement adapt\u00e9 aux investisseurs qui souhaitent transmettre un bien locatif tout en conservant des revenus compl\u00e9mentaires jusqu&rsquo;\u00e0 leur retraite.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"h-faq-calcul-nue-propriete\">Comment est calcul\u00e9e la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 pour une donation ?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9termin\u00e9e par un bar\u00e8me fiscal d\u00e9fini par la DGFiP, qui d\u00e9pend de l&rsquo;\u00e2ge de l&rsquo;usufruitier au jour de la donation. Par exemple, si le donateur a entre 61 et 70 ans, la nue-propri\u00e9t\u00e9 repr\u00e9sente 60 % de la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 et l&rsquo;usufruit 40 %. Plus le donateur est jeune au moment de la donation, plus la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est faible, ce qui r\u00e9duit d&rsquo;autant l&rsquo;assiette taxable et les droits de donation \u00e0 payer.<\/p>\n\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Denormandie et transmission patrimoniale : comment donner un bien immobilier \u00e0 ses enfants, quels abattements, quels outils juridiques et quand agir.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":220,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9,3,2,6,7,4,8,5],"tags":[],"class_list":["post-224","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualites","category-fiscalite","category-immobilier","category-placements","category-protection","category-retraite","category-strategie","category-transmission"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/224","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=224"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/224\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/220"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=224"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=224"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/adel-lahlou.fr\/blog\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=224"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}